今年开始，官方大力刺激房地产，首套房贷利率甚至都降到了2开头。就在十一月底、十二月初这些天，一大波城市悄咪咪地上调了房贷利率。尤其是不少热门城市，首套房贷款利率又回到了“3”字头。

就比如说，杭州、宁波、苏州自11月30日起，房贷利率涨到了3.1%；广州、佛山、南京、武汉、厦门，目前房贷利率都维持在了3.0%-3.1%；更让人万万没想到的是，不少城市一个月内已经第二次上调房贷利率了；个别城市甚至一个月上调四次。

为何多个城市的房贷利率突然上扬？未来又将呈现哪些趋势？对于购房者而言，现在是否是合适的入场时机呢？针对以上疑惑，小编整理了相关资料，希望能为大家解惑。

1、楼市有所回暖，成交量上升明显。

目前，部分城市的住宅交易量出现明显回升，全国房地产市场止跌回稳开始显现，这其实也是银行上调房贷利率的“底气”所在。

据中指研究院监测数据显示，11月，30城新房成交面积环比增长12.4%，同比增长20.6%；20城二手房成交套数环比增长11.7%，同比增长26.3%。

在深圳，11月楼市成交热度持续提升。

乐有家研究中心监测显示，截至11月28日，深圳全市新房住宅认购量9485套，仍处于年度高位；预售网签量7475套，环比10月同期上涨133%，市场成交依然活跃。11月深圳新房最新网签成交价格为4.9万元/平方米，环比10月上涨2.1%，新房价格的“止跌回稳”也开始显现。

在北京，楼市成交热度仍处高位。

中原地产研究院的统计数据显示，11月，北京二手住宅网签量为18763套，环比增长8%，同比增长49.6%，为近20个月最高水平。另外，新房网签4888套，环比增长5%，同比增长12%。

此外，根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布的公告，多项促进房地产市场平稳健康发展的税收政策自12月1日起执行。这将加大居民购房优惠力度，减轻二手房交易成本，缓解房企财务压力。

2、公积金利率和商贷利率差值过小。

按有些说法，公积金要发挥政策性作用，一般要与商业贷款利率保持80bp的差距，但现在已经与商业贷款利率非常接近，甚至倒挂。那么，拉大两者的差距，迫在眉睫。因此，为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距，银行可能会通过上调房贷利率下限，以维持公积金贷款的普惠性特征。

3、利率太低，大部分的银行，已经赚不到钱了。

据国家金融监管总局消息，2024年第三季度，我国大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行的净息差水平均低于1.8%的预警线，分别为1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%。最惨的是交通银行，净息差仅有1.29%。这还是国有大行，中小银行就更不用说了。

据统计，仅2024年上半年就已经有136家中小银行消失。当然这里边有控制风险的意图，但银行业绩下滑、不良资产增加、生存空间减少也是不争的事实。

对于房贷利率未来趋势及影响，江苏省房地产经济学会常务理事、南京楼市资深评论员陈诚分析认为，楼市复苏一定是从一线城市开始的，从而带动二三线城市跟进。

而从城市角度来看，市场触底反弹也一定是从顶流板块、从豪宅开始，进而影响次级板块，影响普通住宅。豪宅热销，除了对房价稳定有极大作用外，对于整个市场信心的提振也有非常重要的影响。

不过，克而瑞研究中心表示，12月恰逢房企业绩冲刺期，供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促，预计整体成交量环比有望回升，小幅翘尾。

关于未来房贷利率走势判断，业内人士曾表示，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。

中指研究院的徐跃进认为，2024年的房价仍可能偏弱，但政策的持续发力可能会在2025年上半年让部分城市的房价逐步止跌。

而关荣雪则对2025年的房市复苏持乐观态度，预计成交规模将会超过今年，尽管“以价换量”的趋势还会持续一段时间。

上海的金融专家曾刚指出，目前的房贷利率调整其实是回归正常水平，不意味着全面收紧。未来的利率政策将以稳定为主，购房者需要理性看待市场变化。

当前的房地产市场正处于一个微妙的转折点，购房者面临许多不确定性。虽然房贷利率在部分地区有所上调，但专家意见普遍认为，这只是利率回归正常的一种表现，并不代表低利率时代的终结。

从市场数据来看，一线城市的房价和成交量表现较为稳定，而三四线城市则面临更大的压力。

对于购房者来说，是否在目前的市场环境下出手，应该结合自身的实际需求和经济能力。

房产市场的政策变化需要时间来显现效果，购房者应该密切关注政策动态。

未来，随着政策的进一步明朗化，房地产市场或许会迎来新的机遇。而在政策推动下，一些城市的市场信心也会逐步恢复，购房者需理性决策，把握市场机会。

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